第１回 お金儲けについて
皆様 明けましておめでとうございます。
昨年前半は厳しい経済状況でしたが後半は少
し持ち直したかなという感じになるかなと
思っただけでデフレスパイラルに陥り年末を
迎えました。
今年こそ良い年になりますように
祈願をして年始のご挨拶とします。
質問。
どんな人が出世するのですか？
頭の良い人？ 良く働く人？ 真面目な人？
色々なご意見があると思いますが
読者各位はどのようにお考えでしょうか？
では 、
お金儲けの上手い人はどんな人ですか？
東京大学経済学部を卒業した人ですか？
朝早くから夜遅くまで良く働く人ですか？
休まずに働く真面目な人ですか？
もうひとつ質問します。
金額でどれだけあればお金持ちになったと
思いますか？５０００万円ですか？
宝くじの１等前後賞合わせた３億円ですか？
年末ジャンボに当選した方がこのブログを
見ておいでになりましたら,
再度おめでとうと申し上げます。
サッカーくじの６億円ですか？仮に読者が
現在３０歳で８０歳まで生きるとして
３億円を５０年(６００ヶ月)で割って
みましょう。
３億円÷６００ヶ月＝５０万円となります
１年間に使えるお金は６００万円です。
３０歳の夫と妻が夫婦で働いていればこれ
ぐらいの収入はあるお宅はございませんか？
６億円の場合はこの倍額の１年間で
１２００万円ですから特に大金持ちとは
思えませんね。
続きは次回・・・
第２回 お金儲けについて
さて保有する金融資産が３億円や６億円では
大金持ちではないのではないか。
という考え方もありですか？
勿論１００万円よりは資産はありますが
地球の中でも物価の高い日本の東京では
この２０年続くデフレでも年収１２００万円
で今後５０年後も生活は安心できますと断言
できるでしょうか？
要するにお金だけ保有しても安心とは言えな
いのではないでしょうか？
昭和の終わりから平成の始めへの借金は
良い事であると不動産（主に土地）を保有する
バブルの時代に資産家が運用利回りを無視した
借り入れをして今も大変な思いをしている方も
おいでになります
例えば納豆が体に良い食物だからと納豆のみ食
する人はいないでしょう。
穀物、野菜、肉・・・バランスよくいただくのが当然ですね。
ですから、現金資産のみで他に資産がなければ不動産の保有、借入金等、バランスよく資産を保有するのが
当然ではないでしょうか？現金すら１００万円も無いよと申される方もおいでになると思います。
では、前回の質問を覚えておいでになる方にどのようにして出世するか又、お金持ちになるか紐解いて参りたいと思います。
但し、今後披瀝する考えは筆者の個人的な主観の発想であり唯一絶対的な方法ではない事を表明します。
では先ず、１００万円貯める方法について。前提を今年学校を卒業した若人と仮定します。
期間は３年間。
初年度（２３歳）は毎月５千円の積み立て
３年で３６回を開始します。
２年目（２４歳）も毎月５千円の積み立て
２年で２４回を開始します。
３年目（２５歳）も毎月５千円の積み立て
１年で１２回を開始します。
賞与は初年度には無い会社もございますから
２年目の夏と冬に各１０万円で２回。
３年目に同じく２０万円を２回とします。
（５千円×３６回＝１８万円）＋
（５千円×２４回＝１２万円）＋
（５千円×１２回＝ ６万円）＋
（２０万円）＋（４０万円）で合計９６万円となり
ほぼ１００万円になります。さあこの続きは次回・・・
第３回 お金儲けについて
ここで大事な事は給与を受け取ったら先ず積み立てる事です。間違っても残ったら貯めようではありません。
３年終了で約１００万円になったら
４年目からは同じことの繰り返しです。
２万円×３６回＝７２万円 ２６歳
５千円×２４回＝１２万円 ２７歳
５千円×１２回＝ ６万円 ２８歳
賞与
２０万円×夏冬２回＝４０万円
２５万円×夏冬２回＝５０万円
３０万円×夏冬２回＝６０万円
（７２＋１２＋６）＋
（４０＋５０＋６０）＝２４０万円となります。
これで前の３年の合計と合わせて
９６万円＋２４０万円＝３３６万円になります。
ここまできたら当然結婚なさる方もおいでになりますから婚礼の為にお使いになって
もよろしいのです。使ってはいけないのではなくて貯蓄するという癖を身につけることが大事な事なのです。
結婚した人はこの先は奥様とこれまで述べてきた方法で貯蓄を続けて下さい。
（各々別々に。一緒ではありません。《後で詳しく述べます》)
くれぐれも『残ったら貯めよう』ではありません。給与を受け取ったら即貯蓄です。
さあ。ざっと３３４万円になりましたから先ず事業法人を設立します。
資本金３００万円で一人役員です。
社名は考えておきましょう。
法人設立の費用は司法書士さんに依頼すると約３７万円程度になります。
時間があればご自分でも出来ます。
会社を作って問題ないか？ということが心配な方。
上司や先輩にアパートやマンションの経営をしている人がいないかそれとなく探っておくのも良いでしょう。
親に作ってもらったアパートを保有している方は近くにもいるものです。
法人代表は奥様でもよいのです。
ですから資本金相当の金額が貯まったら１０００万円にならなくても３００万円からでも法人を設立しましょう。
第４回 お金儲けについて
そういえば第１回の時に宝くじの事に触れましたがもし万が一、３億円や６億円に当選したらどうしたら良いのでしょうか。
高額の宝くじに当選した方はその後、
どんどん良くなったという話は聞いた事がございませんから、地味に生活なさっている事と思います。
ではこのホームページを御覧の方は高額宝くじに当選したらどのようになさいますか？
私は不動産屋さんですから当然、不動産をお勧めします。
では、どのような物件が良いのでしょうか？
業界用語で言うところの収益物件です。
収益物件とは何かと言うと「賃貸アパート」・「賃貸マンション」になります。
駅の前にある雑居ビル等も良いのですが初めのうちはちょっと難しいと思います。
１．購入については金額の小さい物件をお勧めします
２．駅前、もしくは駅より徒歩３分程度まで
３．３大都市・政令指定都市・県庁所在地等になります。
１．金額の小さい物件とは。
１棟３億円のアパートよりは １部屋６００万円のワンルームマンションが 良いという事。購入後に売却する事もある訳です。
３億円から指値された場合
（買主側より売却希望金額より低い金額を指定する事）
数千万円下がる事もあります。
小さい金額のものは売却物件も多いが 購入希望者も多いのであまり下げなくとも良い。
２．駅前、もしくは近隣にこだわる。
駅から１０分も歩いたら いくらでも部屋はあります。
駅から近いという付加価値。
お兄さんも借りる。お姉さんも借りる。
おじさんもおばさんも借りる。
事務所にも使えるので、大都市であっても 「東京都桧原村」や「秋川渓谷」というような場所ではありません。
JＲや私鉄、地下鉄の駅のあるような都市です。
購入するにはその他色々な条件も加味しなければなりません。
ではどのような条件やロケーションの収益不動産でしょうか
１．現地を確認する事
２．物件の管理状況と管理費・修繕積立金の現状
３．金融機関のローンの手続き
４．手数料や税金等の費用
５．購入後の管理についての確認などです。
第５回 お金儲けについて
なぜ法人設立にこだわるのか？
それは経費を計上出来るからです。
個人では出来ないのでしょうか？
いいえ！そんなことはございません。
しかし、最初から法人にして事業を開始すれば個人で開業して数年してから法人成り（個人事業を法人にすること）するよりメリットがあるからです。
個人事業には白色申告と青色申告があり帳簿の記載等で控除金額が変わります。
法人事業はそのような区別はございませんが法人保有の動産や不動産については様々な控除や償却があります。
１件１件は少ない控除や償却金額でも数年になるとけっこうな金額になります。
前回に３００万円でも設立にこだわったのはこのためです。
例えば、６００万円のワンルームマンションを１つ目に購入する時には３００万円が購入資金の頭金になりますから体金（からだきん） になります。
６００万円－３００万円＝３００万円が借り入れ金額になります。
その３００万円を５年（６０回）払いにすると１回５万円になりますがこの金額は入居者からお支払いいただく毎月の家賃ですから入居者がいるうちは問題ありません。
しかし、借主が退室した場合はオーナーがローンを払うことになりますが事業の危険負担は事業主の負担は当然ですから部屋が空いたときは速やかに埋めるようにリフォームしなければなりません。
借主が決まったら綺麗にします。ではございません。
部屋は商品ですから必ず綺麗にしなければなりません。
部屋が空いている時の返済金は貯蓄だと割り切って考えてください。
第６回 お金儲けについて
部屋が空くことは契約終了ですから防ぐことはできませんが空いたらできるだけ早急に入居者を決めることです。
前回申しましたように部屋は商品ですから必ずクリーニングして、何時でも即入居可能な状態に早急に仕上げなければなりません。
売るべき商品が汚れたままではいけません。
読者が借りる側のお客様の立場になってみれば当然とお考えになると思います。
貸主側の都合で借主が借りてくれるわけではないのです。
売り物には花飾れとのことわざもございますからお花を貸室の玄関に飾るのも良いでしょう。
入居条件についてはそのときそのときで変化しますから不動産屋さんと相談です。
くれぐれもオーナー様の都合で賃料は決めることはできません。
今まで貸せたから今度も同じ条件で貸したいのはやまやまですが数年前に借りていただいた条件はその時点では良かったのですが現状は政府がデフレ宣言をするほど経済状況は厳しいのです。
では、もう貸家業はだめなのでしょうか？
そんなことはないでしょう！
例えば、トイレをウォシュレットにする。
もう少し前の和式トイレを洋式に。浴室に乾燥機を設備する。
お風呂のお釜炊きを集中給湯器に更新する。
玄関のタタキがコンクリートの打ちっぱなしであれば化粧シートを貼る。
キッチン周りにキッチンボードを貼る。あるいは、電熱のキッチンユニットをガスに変更。
玄関ドアを新しくしたり、ドア鍵を握り玉から電気又は、電池ロックのダブルキーに変更。ほかにも色々あります。
現在新築の物件は当たり前に設備されておりますので流行歌ではありませんが『昔のままで募集してます。』で何時まで勝負できるのでしょうか？
お金がかかるではないか！
とおっしゃる方もおいでになりますが２０年前、３０年前に建築して設備を更新しないで今まできましたか？
エアコンを設備したり、台所の流し台、
ガスコンロ台お風呂のお釜や給湯器を更新したりして来た事の延長にあるのですから無理難題をお願いしている訳ではございません。
第７回 お金儲けについて
前回、貸家業はもう駄目か？
そんなことはありません。
とお答えしましたがそれは事業として常に先行投資をしつづけられるか？ではないでしょうか。
アパート・マンションを新築したときは何千万円も場合によっては何億円も借入金を起こして危険負担は一人で背負って始めました。
ようやく３分の１返済した。なんとか半分まできた。
あと１０年で終わる！あと５年で完済だ！という方もおいでになるでしょう。
ところが、ここへ来て賃料は下がる。
空いた部屋がなかなか埋まらない。
前回述べたように設備を不動産会社に言われる。
左様でございます。
前回や上記に述べた事を当社に物件紹介依頼のオーナー様にお願いしております。
しかしながら、全部をいっぺんにお願いするのではなく優先順位をつけて部屋が空くごとに設備を進めるのです。
例えば、外装ですね。屋根、外壁、鉄部、塀、植え込み、等です。
屋根と外壁は１０年毎
鉄部は新築から５年毎（階段や手すり）
塀の外面は２年毎植え込みは春と秋通路は月１回洗浄ゴミ置き場は巡回清掃週３回（清掃業者に依頼）
上記に述べたことと同じです。
設備の更新についても毎年予算を組むようにします。
当然、資金繰りをしなければなりません。
読者の中には分譲マンションに居住している方もおいでになると思いますから、
管理費や修繕積立金として支払っている
お金についてはご理解いただけると思います。
これと全く同じです。
一昨年と昨年の確定申告書を探してください。
収入と支出の欄をみて下さい。
幾ら賃料を受けとっていますか？
いくら支出してますか？
第８回 お金儲けについて
確定申告書が用意できましたら、収入と支出をみてください。
収入が少しずつ下がってきてますね。
支出はどうですか？
あまり変わりはないでしょうか？
ふえてますか？
毎年の事ですからきっちり把握しましょう。
前回申しましたように予算を組みます。
国家には財政企業には会計
家庭には家計
全て収入予算と支出予算があります。
家計簿というものがありますが、つけていますか？
なぜつけるのでしょうか？
毎年の収入と支出を記録することにより次の年の予算を組むのです。
今年も家計簿最後までつけた。で満足してはいけません。
家計簿を記帳するのが目的ではなくて記帳した中身を把握して家庭の金銭的現状から次の年はどのような収入と支出の予算を組むのかです。
収入はサラリーマンなら給料です。
大家さんなら家賃になります。
サラリーマンの支出は家賃、住宅ローン、自動車ローン保険料（火災、自動車、生命）公共料金はほぼ定額です。
被服費、食費、交際費は変動費になります。
親戚、友人の結婚等は事前にわかりませんから、予備費を組みます。
大家さんの場合の支出はローン、税金、修理費、外装費、清掃費になりますから、ほぼ定額のローンと税金に計画した外装費と清掃費は固定費となります。
そこで修理費についてはどのようにしましょうか？
外装費は予算組してますから、部屋の中の修理費の予算を組みます。順位をどのようにしますか？
ご自身でお考えになっても、著者にご相談いただいてもよろしいです。
第９回 お金儲けについて
支出の予算組みは必ずします。
お部屋は商品ですから、前の入居者が退室したら直ぐにリフォームします。
前にも述べましたが借りてくれるなら綺麗にします。ではございません。
空いている時間が長いと部屋が埃っぽくなるから借りてくれると
決まってからクリーニングしますと仰るオーナー様がおいでになりますが
箱物、袋物の商品を売っている商店で買ってくれるなら、箱や袋にハタキをかけて綺麗にします。
という商店主がおいでになるでしょうか？
又、読者はそのような商店で買い物をするでしょうか？
売り物には花飾れと申しますので、造花でもかまいませんから１輪挿しを飾って下さい。
しばらく空いて室内が埃っぽくなったら再度、クリーニングします。
商品を綺麗にするのを億劫がってはいけません。では、予算はどのように組みますか？
又、順番はどのようにしますか？当然お願いしている不動産業者さんと相談です。
相談する不動産業者がいないのであれば、当社でもいいのです。
例えば１０年ごとに外装します。
５年ごとに鉄部を塗装します。
エアコン・給湯器・キッチンの流し台・コンロ台の交換等は予定が組めませんので、予備費を枠取りしておきます。
現在トイレは洋式ですか？ それとも汽車便所ですか？ 浴室は、バランス釜ですか？ 給湯器の３点ユニットバスですか？
現状をきっちりと把握します。
建築から２０年もたてば再投資は当然です。
賃貸住宅は農家の作物と同じですからはさみも入れれば、肥料も入れますね。
それと同じ事です。
第１０回 お金儲けについて
それでは、収入予算から。
まず、前年の収入が満室であれば問題はありません。
最近はなかなかそのようなオーナー様はおいでになりませんからちょっと低めに前年の９０パーセント程度にします。
そこから支出になります。
まず、ローン１２か月分の合計・税金・修理費・外装費・清掃費・リフォーム費は前年の金額をそのまま予算にしてもかまいません。
前回も述べましたがトイレ(和式から洋式)・浴室(バランス釜から給湯器)・流し台・エアコン今年は火災警報器も設備しなければなりませんし地デジやインターネットにも対応しなければなりません。
すでに全部設備してあれば、予備費をたてます。前年はいくらでしたか？
今回は前年に使った金額にしておきましょう。
上から収入、次に支出、予備費となります。
では、合計金額をだして、収入から支出を引いてください。
その金額が積み立て金や生活費（住宅ローンや生命保険を含む）になります。
どれぐらいの金額になりましたか？
特にローンは、年間に返済する
割合が収入の３５パーセントをこえるようであれば税理士の先生に相談してください。
場合によっては、ローンを借りている金融機関に行って返済方法を変更してもらうことも考えなくてはなりません。
どうしたらよいかわからなければ３期分の確定申告書を当社にご持参ください。
一緒に考えましょう。一人で悩んでも答えは出ません。まず一歩を踏み出すことです。